Een huis kopen in Engeland: wat zijn de regels?

23 februari 2023

Regelmatig wordt mij de vraag gesteld over hoe het kopen en verhuren van een huis voor de verhuur in Engeland en Schotland belastingtechnisch precies gaat. Daarom lijkt het mij handig om het voor je op een rijtje te zetten, zodat je een goede afweging kunt maken.

Belastingen en financiën, van nature niet mijn favoriete onderwerpen. Misschien herken jij dit ook. Toch is het slim om er wel in te duiken. Mijn ervaring is, dat als je het eenmaal begrijpt, je goede afwegingen kunt maken. Doe daarom altijd je eigen onderzoek om onnodige risico's aan te gaan.

Overigens, waar ik in dit artikel 'Engeland' zeg, bedoel ik het Verenigd Koninkrijk inclusief Engeland en Schotland. Dit omdat dit mijn twee investeringslanden zijn binnen het Verenigd Koninkrijk. Ik zal verderop in dit artikel ook het verschil in regels aanduiden tussen Engeland en Schotland (die verschillen zijn trouwens minimaal, kan ik je alvast vertellen).

Waar ik 'het Verenigd Koninkrijk' bedoel, schrijf ik 'UK'.

In dit artikel deel ik onder andere met jou:

Kun je je pand(en) beter privé aankopen of via een limited company (ltd.) en waarom?
Welke keuze ik heb gemaakt als investeerder
Waar je mee te maken krijgt als je het pand privé aanschaft
Een pand kopen in Schotland: met welke belastingen krijg je te maken?
Mijn ervaringen met de kosten voor aanschaf van een pand in Schotland

Kun je een verhuurd pand in het Verenigd Koninkrijk - Engeland of Schotland - beter privé aankopen of via een Limited Company?

Het is niet mogelijk om een eenduidig antwoord te geven op de vraag of het beter is om een verhuurd pand in Schotland privé te kopen of via een limited company, omdat dit afhangt van verschillende factoren en van je

specifieke financiële en fiscale situatie. Hieronder volgen enkele overwegingen die je kunt meenemen bij het maken van deze beslissing:

Fiscale implicaties: De fiscale gevolgen van het kopen van een verhuurd pand via een limited company of privé kunnen verschillen. Het is belangrijk om advies in te winnen van een fiscaal deskundige om te bepalen wat in jouw specifieke situatie het meest voordelig is. Over het algemeen kan het kopen van een verhuurd pand via een limited company fiscale voordelen bieden, zoals het verminderen van de belastingdruk op huurinkomsten, het hebben van meer aftrekposten en het verminderen van het risico op het betalen van erfbelasting
Kosten: De oprichting en het onderhoud van een limited company brengen extra kosten met zich mee, zoals oprichtingskosten, jaarlijkse administratiekosten en accountantskosten. Het kan zijn dat deze kosten opwegen tegen de fiscale voordelen van het kopen van een verhuurd pand via een limited company
Beheer en verantwoordelijkheden: Als je een verhuurd pand via een limited company koopt, ben je verantwoordelijk voor het beheer van de limited company en moet je voldoen aan de wettelijke verplichtingen voor het runnen van een bedrijf. Dit kan extra tijd en inspanning vergen en kan invloed hebben op je persoonlijke aansprakelijkheid als de limited company failliet gaat of als er juridische problemen ontstaan
Financiering: De financieringsmogelijkheden voor het kopen van een verhuurd pand kunnen verschillen, afhankelijk van of je het pand via een limited company of privé koopt. Sommige dgeldschieters bieden mogelijk alleen financiering aan voor limited companies, terwijl andere alleen financiering aanbieden voor individuen.

Kortom, er zijn verschillende factoren waarmee je rekening moet houden bij het beslissen of je een verhuurd pand in Schotland beter privé kunt kopen of via een limited company. Het is aan te raden om deskundig advies in te winnen om de fiscale, financiële en juridische implicaties van jouw specifieke situatie te beoordelen voordat je een beslissing neemt.

Welke keuze heb ik gemaakt als investeerder?

In 2008, toen ik startte met vastgoed in de UK, waren de regels iets anders. Toen kon je de rente op geld van anderen nog meenemen als aftrekpost. Inmiddels kan dat niet meer. Ik ben dus gestart met het privé aankopen. Dat heb ik voor de eerste panden zo gelaten, waardoor ik fiscale voordelen heb. De panden daarna heb ik, en dat doe ik nog steeds, via mijn ltd. gekocht. Zo heb ik voordeel van beide opties.

Overigens kost het oprichten van een ltd. £120. Daarnaast betaal ik mijn accountant in de UK maandelijks £80.

Tip: vraag je accountant, als je nog maar weinig panden in je ltd. hebt, om 'small business' korting

Schaf je het pand privé aan, dan krijg je hiermee te maken

Als verhuurder van een woning in het Verenigd Koninkrijk ben je in principe verplicht om inkomstenbelasting te betalen over de huurinkomsten die je ontvangt. Het exacte bedrag aan belasting dat je moet betalen, hangt echter af van verschillende factoren, zoals je totale inkomen, de huurinkomsten die je ontvangt en de kosten die je maakt voor het onderhoud en de verhuur van het huis.

In het Verenigd Koninkrijk gelden momenteel de volgende belastingtarieven voor inkomsten uit verhuur:

Inkomsten tot £12.570 zijn belastingvrij (persoonlijke belastingvrije drempel).
Inkomsten tussen £12.571 en £50.270 worden belast tegen een tarief van 20%.
Inkomsten tussen £50.271 en £150.000 worden belast tegen een tarief van 40%.
Inkomsten boven £150.000 worden belast tegen een tarief van 45%.

Bovendien kun je als verhuurder in de UK bepaalde kosten aftrekken van de huurinkomsten, zoals kosten voor reparatie en onderhoud, hypotheekrente en verzekeringen. De exacte aftrekbare kosten kunnen echter verschillen en zijn afhankelijk van je specifieke situatie.

Het is raadzaam om een professionele belastingadviseur te raadplegen voor specifieke informatie en advies over belastingen voor verhuurders in de UK.

Tot zover de algemene belastingregels. Nu gaan we kijken naar de aanschaf van een pand en wat je aan belastingen betaalt.

Een pand kopen in Schotland: met welke belastingen krijg je te maken?

Als je een huis koopt in Schotland, zijn er verschillende belastingen waar je rekening mee moet houden. Hieronder volgen de belangrijkste belastingen en regels:

LBTT (Land and Buildings Transaction Tax): Dit is de belasting die je betaalt als je een woning koopt in Schotland. Het tarief van de belasting is afhankelijk van de aankoopprijs van de woning. De tarieven beginnen bij 0% voor woningen tot £145.000, en kunnen oplopen tot 12% voor woningen boven de £750.000; Op deze pagina vind je de actuele informatie over LBTT (let op, lees het onderdeel voor 'non residential property'. Dit artikel is ook interessant om te lezen.
Eigendomsregistratiekosten: Dit zijn kosten die je betaalt om de woning op jouw naam te laten registreren bij het Schotse Kadaster. De kosten zijn afhankelijk van de waarde van de woning en variëren van £60 tot £1.350
Juridische kosten: Dit zijn kosten die je betaalt aan jouw advocaat of notaris voor het uitvoeren van de juridische stappen die nodig zijn om de woning te kopen. Deze kosten kunnen variëren, afhankelijk van de complexiteit van de transactie en de tarieven van de advocaat of notaris
Verkoopbelasting: Als de verkoper van de woning een bedrijf of beleggingsmaatschappij is, kan er ook nog sprake zijn van een verkoopbelasting, die in rekening wordt gebracht bij de verkoper
Hypotheekbelasting: Als je een hypotheek afsluit om de woning te kopen, betaal je een hypotheekbelasting genaamd de Additional Dwelling Supplement (ADS). Dit bedraagt 4% van het bedrag dat je leent.

Het is belangrijk om op de hoogte te zijn van de verschillende belastingen en kosten die van toepassing zijn bij het kopen van een huis in Schotland, zodat je geen onverwachte kosten hebt. Het kan ook nuttig zijn om een advocaat of notaris te raadplegen om je te helpen bij het begrijpen van de belasting- en registratieregels en om je te begeleiden bij het aankoopproces.

Mijn ervaringen met de kosten voor aanschaf van een pand in Schotland

Voor de aanschaf en de juridische kant van de aanschaf maak ik gebruik van solicitors (notarissen). Ik werk met vaste partijen waarbij ik weet dat het goed is geregeld. Ik betaal de solicitor gemiddeld £800 per pand. Dat zijn de juridische kosten inclusief de eigendomsregistratiekosten bij het kadaster.

Omdat ik niet met hypotheken werk, betaal ik dus geen hypotheekbelasting.

Tip: kijk of je direct mensen kunt benaderen die openstaan om als investeerder met je mee te doen. Doen ze het vandaag niet, dan wellicht volgend jaar :-)

Kun je hulp gebruiken met je eerste pand in de UK of specifiek in Schotland?

Lees hier wat ik voor jou kan betekenen zodra je serieus overweegt om een verhuurpand aan te schaffen in de UK of specifiek, Schotland.